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CONSULTA

Se trata de un vecino que vive fuera del país, lleva muchos años sin hacer ningún tipo de mantenimiento en su fachada, todos los demás lo hacen regularmente y él no ha hecho nada. El aspecto es lamentable, con grietas y demás. Se niega a hacerlo diciendo que le entra agua por la parte superior de los muretes, que no es impermeable. Esto ha sido "tumbado" por albañiles y profesionales.

La comunidad decidió en la última junta darle un plazo para reparar su fachada, y al finalizar dicho plazo se pediría un presupuesto, se haría arreglar y se le cargaría en cuenta. Evidentemente, está perjudicando al resto del complejo.

En el Régimen Interior, aprobado en junta y protocolizado ante Notario, se cita lo siguiente:

"Artículo 6º. A fin de llevar un buen mantenimiento del edificio:

1.    Deberá procederse de forma inmediata por el propietario afectado o la Comunidad, a la reparación de cualquier desperfecto.

2.    A tenor de lo dispuesto en el Decreto 59/94 de esta Comunidad Autónoma, se consigna que corresponde a los propietarios y usuarios la utilización adecuada de los edificios y sus elementos, así como la conservación de sus condiciones de uso, mantenimiento, ocupación, seguridad y habitabilidad, siendo ésta una obligación inherente al uso de la vivienda o Entidad.

En particular son obligaciones del propietario o en su caso de las comunidades de propietarios:

a)    Recibir, conservar y transmitir, en su caso, la documentación en la que se acredite las condiciones de legalidad, utilización y cumplir el mantenimiento del edificio y sus partes, así como los seguros y garantías con que éste cuenta.

b)    Mantener en buen estado la edificación mediante un adecuado mantenimiento y conservación justificando el mismo de acuerdo con el manual, sus normas y plazos de revisión estipulados"

Queda claro que cada propietario hace el mantenimiento y reparaciones necesarios en su propia fachada, siempre ha sido así. De hecho, al nombrar las zonas comunes la Declaración de Obra Nueva cita el solar, los viales, etc., pero no los edificios (son casas individuales).

¿Podemos tomar la decisión en junta (que presumo que será unánime, salvo por él, que además nunca ha venido a una junta) de arreglar la fachada y obligarle a pagar la factura resultante? ¿Qué posibilidades tiene de negarse, y salir ganando en un posible juicio?

RESPUESTA

Salvo que los estatutos dispongan expresamente otra cosa o exista un acuerdo comunitario legal en contra, la fachada de un edificio es por naturaleza elemento común, de acuerdo a lo establecido en el Artículo 396 del Código Civil y el Artículo 1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Sea un único edificio, sean varios bloques o sean, como en este caso, edificios unifamiliares.

Por ello, siendo la fachada elemento común correrá a cargo de la integra comunidad su reparación y conservación.

Por otra parte, el hecho de que los propietarios de forma habitual se hayan hecho cargo individualmente de la conservación y reparaciones de sus fachadas, no altera para nada la anterior circunstancia. El uso o la costumbre no genera derechos ni obligaciones en propiedad horizontal. Tal como se ha indicado: únicamente si los estatutos establecen la obligación de que cada propietario se haga cargo del mantenimiento ordinario de la fachada de su vivienda o haya un acuerdo comunitario expreso estableciendo dicha obligación, la fachada de cada vivienda la debe mantener y conservar la comunidad. Lo referido en el Artº. 6 de su régimen interior no establece en absoluto dicha obligación.

Juan Romaguera

Abogado